הקדש חליל שרף אלדין אבו גבנה ואח' נ' בית הדין השרעי ואח'

1. העתירה שלפנינו מופנית נגד פסק דינו של בית הדין השרעי לערעורים  (להלן: בית הדין לערעורים) מיום 25.5.2016, בגדרו נדחה ערעור העותרים על החלטת בית הדין השרעי בירושלים מיום 26.11.2015 (להלן: בית הדין). בית הדין הורה על הדחת העותרים מניהול הקדש ח'ליל שרף אלדין אבו ג'בנה (להלן: ההקדש), וזאת לאחר שחתמו על הסכם שבמסגרתו הוחכרו חלקים מאדמות ההקדש לתקופה של 99 שנים מבלי לקבל אישור לכך מאת בית הדין (להלן: הסכם הפיתוח). באותה החלטה אף מונה נאמן זמני להקדש (במקום העותרים), וניתנו לו הוראות אופרטיביות בנוגע להסכם הפיתוח; בין היתר הורה בית הדין לנאמן הזמני לפעול לשינוי תנאי החכירה ולחלופין לביטול הסכם הפיתוח. בית הדין לערעורים אישר את ההחלטה בדבר הדחת העותרים מתפקידם, ואולם הורה על החזרת התיק לערכאה הדיונית על מנת שתכריע אם יש אמנם מקום להורות על ביטול אותו הסכם.

ההקדש שבו עסקינן הוא הקדש דתי משפחתי, שנוצר בשנת 1767 לפי הדין השרעי; העותרים שימשו עד להחלטתו של בית הדין כנאמנים על ההקדש ("מותוואלים"). ההקדש הוא בעלים במקרקעין בשטח של כ-46 דונמים בשכונת ואדי ג'וז בירושלים, שבמשך שנים רבות היו מיועדים לשטח ציבורי פתוח (להלן: המקרקעין). אין חולק כי בכתב ההקדש שנכתב לפני כ-250 שנה, נקבע באופן מפורש כי נאמן ההקדש לא ישכיר את נכסי ההקדש לתקופה העולה על שנה (להלן: הוראת המקדיש).

2. המסכת העובדתית פורטה בהרחבה מפי העותרים בעתירתם, בעוד המשיבים בתגובותיהם לא התנגדו לנטען בהקשר זה; ומשכך, העובדות הדרושות לעניין יובאו להלן כפי שהן נטענו על ידי העותרים. בתמצית, לגרסת העותרים הם קיבלו לידיהם כנאמני ההקדש אדמת טרשים שאינה מתאימה מבחינה תכנונית לבנייה, ולאחר עבודה ממושכת ומאומצת שביצעו ללא כל תמורה, עלה בידם להפוך את המקרקעין לנכס מניב ולהקים עליו פרויקט מגורים בשווי כולל של למעלה מ-54 מיליון דולר. מדובר על פי הנטען בפרויקט רווחי מאוד בכל קנה מידה, הצפוי להעשיר את קופת ההקדש בסכום כולל של כ-15 מיליון דולר, ולכן לא ייתכן שייקבע על ידי בית הדין כי העותרים הפרו את חובות הנאמנות שבהן הם חבים כלפי ההקדש, לא כל שכן כי יש להדיחם מתפקידם.  

הרקע לעתירה

3. העותרים מציינים כי על מנת לקדם אפשרות של בנייה במקרקעין הם נדרשו, בין היתר, לנהל הליכים משפטיים ממושכים נגד צדדים שלישיים שטענו לזכויות במקרקעין, ואף נגד פולשים שתפסו חזקה במקרקעין באופן בלתי חוקי. עוד לדברי העותרים, בשנת 2000 הם התקשרו בשם ההקדש עם משקיע בשם סמיר גאר אללה (להלן: גאר), והוא שהחל בייזום תכנית בניין עיר לשינוי ייעוד המקרקעין למגורים. אמנם יחסי הנאמנים עם גאר כפי הנראה לא עלו יפה ובשלב מסוים דרכיהם של הצדדים התפצלו, ובכל זאת בשנת 2008 אושר לבסוף שינוי הייעוד של המקרקעין למגורים, ועל פי התכניות שעמדו בתוקף התאפשרה בניית עשרות רבות של יחידות דיור בחלק מהמקרקעין.

בשלב זה תרו העותרים אחר משקיע שייכנס בנעליו של גאר ויביא לפיתוח של המקרקעין ולבנייה בהם; ובחודש אפריל 2008 חתמו הנאמנים בשם ההקדש על הסכם לפיתוח המקרקעין עם אדם בשםאבראהים חוסין עבד אלראזק גולאני (להלן: גולאני). דא עקא, שלא חלף זמן ממושך עד שגם יחסים אלה עלו על שרטון – והעותרים לדבריהם נאלצו לנקוט במספר הליכים משפטיים נגד גולאני, ובכלל זה להגיש נגדו תביעה (שהתקבלה) לסילוק יד מהמקרקעין.  

4. משנותקו הקשרים בין ההקדש לבין גולאני, חזר גאר לתמונה. ביום 22.6.2010 חתמו העותרים בשם ההקדש על הסכם קומבינציה ביחס למקרקעין, עם חברה שהיתה לפי הנטען בשליטתו של גאר – בשםאמאנה ואוסול ללאיעמאר בע"מ (להלן: חברת אמאנה ואוסול). אלא שלא כל נהני ההקדש היו שבעי רצון מההתקשרות עם חברת אמאנה ואוסול, והיו מביניהם מי שסברו כי יש לחדש את היחסים החוזיים עםגולאני ולהפקיד שוב בידיו את הפיתוח והבנייה במקרקעין. חילוקי הדעות הובילו לקרע בין הנהנים, ואף לניהול תביעה בנדון בבית משפט השלום בירושלים (תיק 9182-06-12). בסופו של משא ומתן מורכב בין נאמני ההקדש, הנהנים וחברת אמאנה ואוסול, הגיעו הצדדים לפשרה שלפיה הבנייה במקרקעין תחולק לשני מיזמים נפרדים: חברת אליאבוס יון ללעקאר וללאיסתתמאר בע"מ, שבשליטתו של גולאני(להלן: חברת אליאבוס יון), תבצע את עבודות הבנייה בשטח של כ-11 דונמים מתוך המקרקעין – שביחס אליהם כבר אושרה תכנית בנייה למגורים (להלן: המגרשים לבנייה); ואילו חברת אמאנה ואוסול תפעל לשינוי הייעוד ולפיתוח יתר המקרקעין (בשטח של כ-35 דונמים). הסכם הפשרה קיבל תוקף של פסק דין ביום 25.10.2012 (כבוד השופטת ע' אבמן-מולר).  

במוקד העתירה שלפנינו ניצב הסכם הפיתוח, כהגדרתו לעיל, שבו התקשר ההקדש עם חברת אליאבוס יון ביחס למגרשים לבנייה; וכאן המקום לציין שחרף מרכזיותו, הסכם זה לא הוצג לפנינו. לגרסת העותרים, חברת אליאבוס יון התחייבה לפתח את המגרשים לבנייה ולבנות עליהם את יחידות הדיור – וכל זאת בתמורה לזכויות חכירה ב- 70% מן הדירות (והיתרה בשיעור 30% תיוותר בבעלות ההקדש). תקופת החכירה לחברת אליאבוס יון הועמדה על 99 שנים, תוך שהובהר כי החברה רשאית להעביר או למכור את זכויותיה בדירות לצדדים שלישיים.

ההליכים בבתי הדין השרעיים